地产政策预期如何影响大势研判?

  地产政策预期主要通过企业盈利的逻辑影响市场走势。(1)目前中国的经济结构中,地产依然是总需求的阀门,本轮国内经济有效需求不足、量价分化的原因,主要是地产去杠杆连带的地方政府去杠杆,表现为地产与基建的景气度偏低。(2)对于上市公司而言,量价分化会直接反映到业绩上。“量价”因子在上市公司业绩构成中的权重是有区别的,价格的权重往往会高一些。历史上看,GDP 平减指数的增速与全A 非金融石油石化的业绩相关性确实更高。

  5 月下旬以来市场有所调整,主因对新一轮地产政策的效果预期偏谨慎。5 月17 日政策发布前后,A 股地产链从领涨转为领跌,这既可以理解为“靴子落地”之后的获利了结,也可以认为是对政策效果预期偏谨慎,市场风险偏好的回落。结合近期十年和三十年期债券利率重新走低来看,市场对政策效果预期偏谨慎可能是主因。

  我们对地产政策效果的判断

  首先,地产政策态度确实发生了积极的转变。(1)4 月30 日政治局会议提出地产去库存,标志着地产政策方向从供给侧转向需求侧。(2)政策态度从地方政府加杠杆转变为居民部门加杠杆。(3)此外,近期包括企业家座谈会等事件也有在态度上超出市场预期的表现。

  其次,强刺激政策出台的可能性较低,渐进式、试探式的政策更符合预期。(1)我们倾向于本轮地产政策的目标可能不是“救地产”而是“化解风险”,这里的风险既包括房价持续下跌,也包括地方政府的债务压力。因此,地方政策需要在“防止房价过快下跌”与“防止房价重新大幅上涨”之间寻求平衡。(2)这意味着强刺激手段基本不在本轮政策工具箱里,渐进式、试探式的政策可能更符合预期。

  后续每一轮地产政策的出台,都意味着我们离地产景气预期的底部更近了,但预期修复的过程是非线性的,期间存在阶段性不及预期的可能。

  基于对地产政策的判断,6 月我们延续A 股“有顶有底,区间波动加大的判断”。

  (1)“有底”是因为经济结构的风险点得到政策关注,经济失速的概率是下降的。

  (2)“有顶”是因为短期来看,本轮地产政策效果可能是不及预期的,这一方面弱化了市场风险偏好,另一方面也在中期视角下限制了企业盈利的触底反弹。

  配置建议:谨慎转向

  围绕“泛红利”、有自身行业逻辑的低估值品种、外需展开,谨慎转向。(1)市场风险偏好的修复是波动的,拐点出现在地产数据得到持续验证之后,在此之前,我们认为红利资产依然有较强的配置需求。考虑到目前高股息红利的估值水平并不算低,我们建议降低股息率要求,寻找“股息率+稳定ROE”的“泛红利资产”,包括公用事业、电力、纺服、家电、航运等龙头,部分港股低估值银行。传统高股息资产(煤炭、银行)建议逢调整介入。(2)一些具备自身行业逻辑的低估值品种也值得关注,包括基础化工、药房和旅游景区等。(3)全球定价的大宗商品和出口品估值不低,短期内可能会面临一定的回调。不过需要重点说明的是,外向型品种依然是我们看好的全年主线,逢回调可以介入。

  风险提示

  经济超预期回落,政策超预期收缩